中古マンション投資

良い点
・物件数が多い
・価格が下がっている為、利回りが良い（6～10数％）

悪い点
・設備の経年劣化がある
・古すぎる物件は融資が下りない

良い点
まず中古の物件数は非常に多いです。
一度でも人が住めば新築ではなく中古になるので当然ですが、
インターネット上のサイトで検索すれば、それこそ日本中に数え切れない程の物件が出てきます。

また、新築に比べて中古の一番の特徴は、利回りが良いことです。

築10年も経てば、新築に比べると物件価格は大きく下がりますが、
家賃はそこまでは下がりません。

物件価格と家賃は、共に経年で下落していきますが、傾き方が違います。
時間と共に物件価格の方が大きく下がる傾向がありますので、
利回りは築年数が古いほど高くなるケースが多いです。

例えば都内ワンルームの利回りは、下記ようなイメージになります。

新築：４～５％
築５年：５～７％
築１０年：６～９％
築２０年：１０～１５％

具体的に例を挙げます。

新築時の物件価格 2400万円、家賃10万円とすると、
年間120万円を2400万円で割って、利回りが5％となります。

これが築10年くらいになると、
物件価格は1200万円、家賃は8万円くらいに下落したと想定し、
年間96万円を1200万円で割り、利回りは8％となります。

当然立地や利便性、周辺相場によって大きく変わりますので、
ざっくりとしたイメージとして捉えて頂ければと思いますが、
中古の方が利回りが良く、キャッシュフローも大きい事が分かります。

悪い点

設備の経年劣化については想像がしやすいと思います。
備え付けられている設備自体もやはり少し古さを感じますし、時間と共に劣化していますので
購入した後にすぐ壊れてしまい、修理費用が必要になる可能性もありますので注意が必要です。

そして、物件が古すぎると銀行が融資してくれない場合があります。
また、融資してもらえた場合でも期間が短く、月々のローン返済費用が
高額になる場合もあります。

築20年近くのワンルーム物件や、地方の中古物件となると、価格が1000万円を切ってきます。

安ければその分ローンが少なくて済み、返済者の破綻リスクが少なくなるので
銀行が貸しやすくなるように見えますが、ここに落とし穴があります。

銀行側の視点で見ると、1000万円以下のローンというのは、あまり旨みが無いのです。

1億の物件でも1000万円の物件でも、銀行側が行う調査や作成する資料等、
かかる手間は同じなので、高い物件に融資する方が金利を稼げるのです。

従いまして、1000万円以下の物件に融資してくれる銀行はあまりありません。

現金買い、もしくは同時に２件以上の物件を抱き合わせで購入して(800万円×2で1600万円など）
セットで1000万円以上にしてから融資を引くという方法を使う事になります。